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不動産業界における活用事例

マンションの商品企画と販売促進（D社様の例）

　不動産ディベロッパーのD社様では、新規大型物件を開発するため、対象地域での面積・間取り別住戸構成をいかにするかを解決するシステムを必要としていた。間取り・面積別供給状況とあわせて需給バランスを評価し、対象地域における最適な面積・間取り構成を割り出して売れ残りを回避したいという要望であった。また、対象地域おける市場状況を正確に把握した上で最適な販売計画を立て、モデルルームで回収したアンケート情報から顧客属性・要望の分析を行う。企画内容と潜在需要とのギャップを補正していくとともに、効果的なエリアを絞り込んだ広告配布戦略によって広告費を抑えつつ集客率をあげることも要望として挙げられた。※参考【分譲マンション事業のプロセス】参照


※【マンション市場分析システムの機能】参照
・収入ランク、間取り、性別、年齢、居住形態などの需要分析から条件に合わせた商品企画のシナリオ作りができるようにした。
・既存供給物件の間取り、面積、価格帯および住戸別の間取り、面積、価格帯を調査できるようにした。
・周辺環境の利便状況なども表示させ、顧客のニーズの高い地域を選択することができるようにした。
・広告を見てモデルルームに来訪した顧客のアンケート分析結果をExcelに自動出力させ、対象地域に実際に需要があるのか、企画に対す る反応はどうなのか、価格帯は合っているかなどを把握することが可能になった。また、エリア別に広告効果の高い新聞紙を選択するようにポテンシャルの高いエリアへの折込広告配布ができるようにした。この配布履歴を登録することによって、同じようなポテンシャルのエリアにパターン配布ができるようにした。 ※以上図８参照


　地域特性、ターゲット特性に合った商品企画や販売計画が可能となった。また、広告効果の高いエリアを分析して配布することが可能となったので、効率がよく、効果の高い販売活動ができ、広告費の削減にもつながった。

【システム構成】
・ MapInfo Professional
・ マンション市場分析システム
・ 国勢調査町丁字集計
・ スタンダード道路地図
・ 分譲マンションデータ
・ 新聞販売店エリアデータ
・ 年収別世帯数データ（一般年収世帯・中堅年収世帯・高額年収世帯）
マンション市場分析システムの主な機能】
１．市場分析
●需要分析
・年齢別人口（30～49歳人口、50～65歳人口）
・家族構成別世帯（1人世帯、2人世帯、2～3人世帯、4人以上世帯）
・住宅面積別世帯（30～49㎡、50～69㎡、70～99㎡、100㎡以上）
・居住形態別世帯（持ち家、借家（民営借家、公団借家、給与借家））
・年収別世帯（一般年収世帯・中堅年収世帯・高額年収世帯）
・居住形態別年収世帯（高額年収持ち家、一般年収借家など）
・ターゲット世帯（女性シングル世帯、夫婦世帯、高齢夫婦世帯）
・クロス分析（年齢×年収×居住形態×間取りもしくはターゲット世帯　
　のクロス分析　例：30～49歳人口×一般年収×借家×2LDK需要）
●供給分析
・指定半径内物件平均概要および物件リスト表示
・分譲年別平均価格分析
・分譲マンション経年分析
・住戸データ一覧表示
・住戸データ面積別価格分析
・既存物件契約状況分析
・面積別平均賃料分析
●需要・供給マトリクス表示
●周辺状況把握
・学校、図書館等公共施設やコンビニ、スーパー等商業施設、 ファーストフード、ファミレスなどの飲食店、および銀行、病院など の利便施設状況把握
・最寄り駅までの距離算出
２．折込分析
●折込エリアの抽出
・商圏内販売店エリアの抽出
・指定部数範囲内販売店エリアの抽出
・鉄道沿線、主要道路沿い販売店エリアの抽出
・商圏分析、競合分析によるエリアマーケティング結果にもとづく 販売店エリアの抽出
●配布部数集計・広告費算出
・選択エリア内配布部数および広告費合計の算出
・部数表の出力
●広告効果分析
・エリア別来場者数評価
・エリア別来場者購読新聞割合評価（メディアミックス分析）
・販売店エリア別来場者数にもとづく広告費用対効果分析
●配布履歴登録・参照
・広告配布履歴の登録、保存
・広告配布履歴の参照（パターン配布）
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